Nhờ người khác đứng tên giùm mua nhà đất

Nhà đất là tài sản phải đăng ký, Luật đất đai và Bộ luật dân sự hiện hành không thừa nhận giao dịch “nhờ đứng tên giùm” mua nhà đất. Tuy nhiên, loại giao dịch ngầm này được thiết lập không ít trên thực tế vì những lý do khác nhau. Tập trung vào 2 nhóm đối tượng sau:

1. Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch, điển hình là người nước ngoài, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.

2. Đối tượng được quyền thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện như công chức, viên chức nhà nước vì lo ngại việc công khai, kiểm kê tài sản; Người vướng nợ nần chồng chất, có nguy cơ hoặc đang bị khởi kiện; Người đang bị thi hành án dân sự theo phán quyết có hiệu lực của Tòa án; Người không muốn người khác biết việc sở hữu tài sản vì các lý do tế nhị …

Về hình thức, các giao dịch “đứng tên giùm” thường được lập thành giấy viết tay, có đủ chữ ký của các bên, đương nhiên là không công chứng được. Trường hợp không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên giùm” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng …

Tranh chấp phát sinh khi người được nhờ đứng tên giùm nhà đất muốn chiếm hữu luôn nhà đất do mình đứng tên hoặc không chịu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng lại cho người nhờ đứng tên giùm khi họ yêu cầu chuyển nhượng lại theo thỏa thuận “nhờ đứng tên giùm” ban đầu.

Khi các bên không tìm được tiếng nói chung, khởi kiện là phương án cuối cùng và khả dĩ nhất để giải quyết dứt điểm vụ việc. Nhưng đến đây, đối tượng khởi kiện là người được nhờ đứng tên giùm, mục đích khởi kiện là để được công nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng yêu cầu khởi kiện là gì lại trở thành vấn đề. Khởi kiện yêu cầu người đứng tên giùm tiếp tục thực hiện hợp đồng “nhờ đứng tên giùm” hay khởi kiện đòi tài sản là nhà đất? Bỏ qua sự khác biệt lớn về án phí không có giá ngạch và có giá ngạch thì việc xác định yêu cầu khởi kiện nào trong hai yêu cầu trên, theo chúng tôi là việc có ý nghĩa quyết định.

Dưới góc độ pháp lý, các giao dịch “nhờ đứng tên giùm” không phát sinh hiệu lực vì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên thực tiễn xét xử lại cho thấy việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ loại giao dịch này không đơn thuần như vậy. Có hai trường hợp xảy khi Tòa án ra phán quyết:

Trường hợp 1 – Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đất của nguyên đơn - người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, nguyên đơn có đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa án sẽ tuyên bị đơn - người được nhờ đứng tên giùm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn. Nếu không tự nguyện thực hiện, nguyên đơn có thể đơn phương sử dụng bản án làm căn cứ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký tên mình vào giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất theo quy định pháp luật. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền để cải tạo, tu sửa, xây mới, làm tăng giá trị nhà đất thì nguyên đơn phải hoàn trả phần tiền này cho bị đơn.

Trường hợp 2 – Tòa án không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, người nhờ đứng tên giùm không đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa án sẽ tuyên bị đơn phải trả lại tiền mua nhà cho nguyên đơn và phần giá trị tăng thêm của nhà đất tại thời điểm Tòa án giải quyết vụ án. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền để cải tạo, tu sửa, xây mới, làm tăng giá trị nhà đất thì cấn trừ phần tiền này ra.

Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là trong cả hai trường hợp trên, Tòa án thông thường đều trực tiếp hoặc gián tiếp tuyên bố giao dịch “Nhờ đứng tên giùm” vô hiệu nhưng lại công nhận thỏa thuận của các bên trong giao dịch này.

Chúng tôi đánh giá quan điểm xét xử của Tòa án là đúng và công bằng, xuất phát từ thực tiễn cuộc sống. Nhưng hiện tại đang thiếu quy định rõ ràng về vấn đề này trong hệ thống luật để Tòa án có thể căn cứ vào đó, có một lập luận vững chắc và thống nhất hơn trước khi đưa ra phán quyết cuối cùng.

Còn trường hợp tranh chấp xảy ra khi người “đứng tên giùm” chuyển nhượng nhà đất cho người thứ ba thì hiện tại, pháp luật quy định đã rõ ràng. Nếu giao dịch đã được thực hiện, nhà đất đã sang tên người thứ ba thì người “nhờ đứng tên giùm” không thể khởi kiện đòi nhà đất từ người thứ ba hay người “đứng tên giùm” được mà chỉ có thể khởi kiện đòi giá trị nhà đất, đòi bồi thường thiệt hại đối với người được “nhờ đứng tên giùm”.

===============

Lưu ý: Bài viết thuộc bản quyền của Gia Luật Group. Mọi hình thức sao chép, phổ biến, sử dụng đề nghị dẫn nguồn theo quy định.